2018年5月，新兴城区中，近郊价格总体下跌0.54%，跌幅环比扩大0.08个百分点；远郊价格总体下跌0.72%，跌幅环比扩大0.06个百分点。成交量前三的浦东内环外、闵行、宝山，价格分别下跌0.56%、0.54%、0.43%；奉贤、崇明、嘉定、金山、松江、青浦，价格分别下跌0.69%、0.68%、0.64%、0.62%、0.58%、0.46%。新兴城区全部65个板块中，50个价格下跌，6个上涨，9个走平。下跌板块如嘉定安亭、浦东航头、宝山大华，价格分别下跌1.25%、1.15%、0.95%；上涨板块如闵行龙柏金汇、嘉定南翔、松江佘山，价格分别上涨0.14%、0.11%、0.09%。

近郊城区成交环比上升17.88%，为8990余套。成交前三的浦东内环外、闵行、宝山，环比上升20.67%、16.37%、17.11%，为3190余套、1750余套、1510余套。青浦近郊的板块成交变化最大，环比上升21.35%，为520余套；松江近郊的板块成交变化最小，环比上升8.54%，为830余套。从成交变化看，近郊城区刚需成交增幅大于改善，小面积房源成交上升最大，50平方米以内房源成交环比上升34.04%，为1016套；改善次之，110-140平方米、70-90平方米、90-110平方米房源环比分别上升25.19%、23.67%、21.41%，为840套、2962套、1191套。从成交结构看，初级改善占六成为区域成交主力，70-90平方米、50-70平方米、50平方米以内三类中小户型成交占比最大，分别为33.69%、26.36%、11.56%。从近郊城区成交领先的板块看，浦东三林、奉贤南桥新城、闵行浦江分列前三，分别成交370套、354套、347套，区位涵盖了中外环间、外环外板块乃至偏远板块，成交为套均面积75-90平方米二室户型居多，总价在250-400万元。从近郊城区成交活跃的前100个小区看：购房需求集中在外郊环间板块，其中外郊环间小区76个，中外环间19个，内中环间5个。表明近郊购房者中的初级改善比例上升。成交排名前三的建设苑、民乐城惠康苑、南乐苑均处于外郊环间板块，分别成交181套、100套、100套，所在的松江小昆山、浦东惠南板块价格分别下跌0.89%、0.97%。上述三个小区均为动迁配套小区，180-250万元、75-90平方米的二室户型成交最热。调查显示，由于总价低、房龄新，受到不少预算有限的首次置业者青睐，非上海户籍买家居多。价格方面，由于供应大、总价低，不少动迁至此的市区户口卖家，由于置换回市区迫切，往往给予较大的议价空间。而外环以内成交较热门的小区，如三林世博家园、玉兰香苑，同样为动迁配套小区，临近地铁，地理位置较优，生活配套成熟，不少初级改善客选择购入，成交多为75-85平方米的二室户，总价在350-400万元。

远郊成交环比上升39.93%，为1920余套，是升幅最大的区域。全部11个板块价格均下跌。价跌量升，显示远郊以价促销效应。成交量前三的金山新城、松江小昆山、嘉定城区，占整个远郊成交量六成，成交环比上升7.88%、294.25%、20.46%，为256套、343套、312套，价格分别下跌0.61%、0.89%、0.78%，松江小昆山量升近2倍；上述三板块内75-90平方米、总价250万元以内的二室户型需求旺盛。其余成交变化较大的板块如青浦朱家角、浦东临港新城、崇明新城板块，成交环比上升52.38%、35.85%、26.09%，为32套、216套、116套，价格分别下跌0.52%、0.81%、0.74%。三板块由于新城概念，配套逐渐成熟，虽地处上海远郊，但仍为不少首次购房者所关注，也有一些上海户籍买家看好地区发展，选择购入二套投资。

降价效应逐步显现

2018年5月，全市130个板块中，价格下跌板块93 个，占比71.54%；上涨板块16个，占比12.31%；持平板块21个，占比16.15%。

下跌板块93个，较上月相同，价格总体下跌0.80%，跌幅环比扩大0.20个百分点。93个下跌板块中，中心城区43个，新兴城区50个。价格持续向下调整，卖家心态松动。新兴城区价格跌幅较大的松江九亭、宝山淞南，分别下跌1.23%、1.21%，成交环比上升12.31%、23.43%。上述两板块成交以刚需和初级改善为主，中小面积房源成交上升，大面积房源下降，50平方米以内成交环比上升14.29%、37.5%；50-70平方米房源环比上升75%、28.13%。九亭140-200平方米房源成交环比下降23.53%，宝山淞南110-140平方米房源环比下降63.64%。调查显示，这些板块中，老工房（售后公房）面积稍大，且总价优势不大，购房者较为敏感，卖家见状积极让价，并选择付款方式上佳的买家。中心城区价格跌幅较大的普陀桃浦、静安曹家渡，分别下跌1.19%、1.13%，成交上升16.8%、16.42%，两板块内改善房成交上升明显，90-110平方米房源成交上升100%、300%，为18套、12套；小面积房源成交变化较小，50-70平方米房源成交上升10.42%、20%。中心城区这类板块，一手房几无供应，二手改善房源价格下调后，带看明显增多，部分挂牌一年以上房源也纷纷成交。调查显示，置换高级住宅或豪宅的卖家，往往对诚意客户给到5%-8%的议价空间。

价格持平板块21个，环比减少2个。其中，中心城区12个，新兴城区近郊8个、远郊1个。量增价平板块15个，中心城区成交升幅较大的浦东花木、徐汇上海南站，成交129套、192套，环比上升34.38%、30.61%。成交案例显示，上述两板块成交主力为刚需及初级改善，由于价格稳定，成交速度加快。但大户型受区域品质影响，不为买家所关注，改善需求未现升温。50平方米以内房源成交上升50%、40.91%,为12套、62套；70-90平方米房源成交上升43.48%、60.71%，为33套、45套；大户型成交减少，110-140平方米房源成交下降15.38%、25%,为11套、3套。新兴城区近郊成交升幅较大的青浦新城、宝山顾村、闵行莘庄，成交253套、265套、215套，环比上升29.74%、26.79%、22.16%。成交案例显示，中大面积改善需求上升加速，部分买家为连环套交易，出售手中多套房合并购入品质化大面积住宅。上述三板块110-140平方米成交环比上升50%、109.09%、72%，为42套、23套、43套。在优质房源成交带动下，大面积房源价格上涨，但区域内小面积房源价格延续下跌，涨跌互现，整体价格走平。

上涨板块16个，环比增加2个，价格平均上涨0.13%。16个上涨板块中，10个位于中心城区，6个位于新兴城区近郊。除嘉定南翔外，其余15个板块成交量环比上升，中心城区板块成交量上升幅度大于新兴城区近郊。长宁北新泾、杨浦五角场、静安闸北公园价格分别上涨0.13%、0.16%、0.09%，成交环比上升56.38%、45.45%、31.55%。上述三个板块中，改善型成交增幅大于刚需，长宁北新泾板块110-140平方米房源成交环比上升366.67%，为14套；50平方米以内成交环比上升32.14%,为37套。杨浦五角场板块110-140平方米房源成交环比上升125%，为9套；50-70平方米成交环比上升6.67%、为32套。静安闸北公园90-110平方米房源成交环比上升69.57%，为39套；50-70平方米环比反下降11.11%，为48套。新兴城区近郊的闵行金虹桥、宝山上大，价格分别上涨0.12%、0.09%，成交环比上升21.8%、19.01%。其中90-110平方米房源成交环比上升27.78%、36%，为23套、34套；50平方米以内房源成交环比下降21.05%、8.33，为15套、11套。调查显示，改善成交力度虽不及中心城区，但改善成交也拉动了交易，部分优质房源业主面对带看升温，不仅收回议价空间，甚至小幅上调价格1%。